임대인과 임차인은 모두 임대주택 시설물에 대한 관리 의무

민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 제374조에서는 임차인이 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다고 명시하고 있다.

따라서 세입자에게도 수돗물 틀어놓기, 기준 온도 이상 보일러 가동하기, 수도관 단열재 보강 등 동파사고 대비에 대한 책임이 따른다. 만약 충분한 예방 활동을 하지 않아 생긴 사고에 대한 책임은 세입자가 지게 된다.

동파 예방 활동에도 불구하고 사고가 발생한 경우에는 시설의 노후, 불량 혹은 구조적 문제 등을 의심해 볼 수 있다.

노후·불량·구조적 문제 등의 문제로 동파사고가 발생했다면 집주인이 수리비용을 부담해야 한다.

세입자는 고장 사실을 인지한 즉시 이를 집주인에게 알려 수리를 요구할 수 있다. 만약 세입자가 먼저 자비로 수리를 했다면 사진과 영수증 등의 증빙자료를 첨부해 수리비를 청구해야 한다.

이때 세입자는 본인의 과실이 아니라는 사실을 입증해야 한다. 따라서 동파 예방 활동 시 그때그때 사진이나 동영상 등을 촬영해두는 것을 권한다.

만약 세입자와 집주인 간의 원만한 합의가 이뤄지지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 통해 해결하는 것도 방법이다. 주택임대차분쟁조정위원회 2018년 조정사례를 보면, 보일러 동파 임대인과 임차인 간의 배상책임 비율을 6:4로 조정했다.

당시 임차인은 보일러실 냉기유입이 심해 구조적으로 동파에 취약해 동파 관련 비용을 임대인이 전부 부담할 것을 주장한 반면, 임대인은 임차인의 선관주의의무를 근거로 임차인이 비용 전부를 부담할 것을 주장했다.

조정위는 이 사례에서 민법 제623조와 서울시의 보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 분쟁조정 기준과 관련 판례 등을 근거로 임차인이 임대인에게 동파비용 100만원 중 40만원을 지급할 것을 주문했다.

서울시의 경우 지난 2011년 ‘보일러 고장(동파) 관련 주택임대차 배상책임 분쟁 조정 기준’을 마련했다. 기준에 따르면 동파사고의 책임이 있는 세입자의 부담 비율은 보일러 사용연수가 길수록 줄어들게 된다.

가령 보일러의 사용연수가 1년 미만인 경우에는 세입자가 전액을 부담해야 하지만, 7년 이상인 경우는 부담금액이 0원이다. 보일러의 사용연수가 1년 이상 7년 미만인 경우, 기간에 따라 부담 비율이 다르다.

다만 이는 강제규정이 아닌 권장사항으로 법적 효력은 없다. 동파사고 등에서 분쟁을 피하고 싶다면 전·월세 계약 시 특약사항으로 시설물 수리부분에 대한 책임소재를 명확히 하는 것이 좋다.

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‘동파’ 사고에 대한 1차적인 책임은 ‘세입자’에게 있다. 서울시 전월세보증금 지원센터는 주택 전월세와 관련해 보증금의 반환이나 원상회복, 하자수선 등에 대한 상담 및 분쟁조정을 지원하는 기관이다.

지원센터는 과거의 판례 등을 근거로 수도나 보일러가 대부분 집안에 위치해 있고, 접근이 이를 이용하는 세입자로 한정돼 관리책임이 세입자에게 있다고 설명했다. 민법 제374조를 보면 임차인(세입자)은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자로서 관리·보존해야할 의무가 있다.

따라서 기상 예보 등으로 이미 한파에 대한 경고가 수차례 나온 만큼 세입자는 수도를 조금 틀어놓거나, 수도관의 단열재 보강, 외출시 보일러 가동 등의 예방 대책을 수행할 의무가 있다. 추운날씨가 지속되는 경우 동파사고를 예방하기 위해 보일러를 일정 온도(최저10도) 이상으로 유지해야 한다.

주택의 동파 취약성이 입증된 경우 집주인에게도 책임이 발생한다. 집주인은 민법 제623조에 따라 임대차기간 존속 중 세입자가 임차주택을 원활하게 사용할 수 있도록 필요한 조치를 취해야 한다. 이에 보일러 등 임대목적물의 작동상태는 원활한지 동파발생의 우려는 없는지 미리 점검할 의무가 있다.

지원센터 관계자는 “동파의 경우 기본적으로 관리책임이 있는 세입자에게 책임이 있지만 주택이 노후화되거나 단열이 부족해 구조적으로 동파 사고가 발생하는 경우도 있다”며 “일단 동파사고가 발생하면 집주인과 수리비를 협의하고, 협의가 안될 경우 동파의 책임소재를 따져봐야 한다”고 설명했다.