경매권리분석 사항 중 확정일자 임차인 요건과
소액임차인 요건 그리고 우선변제권과 최우선변제권 확정일자임차인 요건
우선변제권이란?
대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘임차인은 경매 또는 공매 시 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
참고로 상가건물의 임차인의 확정일자는 관할세무서에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생됩니다.
확정일자 임차인요건은?
1. 확정일자를 갖출 것
2. 배당요구종기까지 대항요건을 갖추고 이를 유지할 것
*배당요구종기까지 배당요구를 했을때 경매개시결정 전 임차권등기를 갖춘 임차인은 배당요구 여부와 상관없이 배당을받을 수 있지만 그 외의 경우에는 반드시 배당요구를 해야합니다.(당연배당자)
최우선변제권 이란?
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데요
규정에 의해 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정금액 범위와 기준은 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액의 1/2범위에서 대통령령으로 정하고 있습니다.
* 소액임차인 역시 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당받을수 있는 채권자인데요 경매절차에서 배당요구를 하지 않고 후에 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것은 허용하지 않고 있으니 유념하셔야 겠습니다.
소액임차인 요건은?
1. 보증금액수가 소액보증금에 해당할 것(지역별 상이)
2. 소액보증금의 최우선변제권은 임대차보호법 시행시기(1984.06.14)이전 근저당권등의 담보물권을 취득한 자에게는 주장할 수 없다.
3. 첫 경매개시결정등기 전 대항요건을 갖추고 배당요구종기까지 대항력을 유지할 것
4. 배당요구종기까지 배당요구 할 것
* 주택의 경우 전대차가 적법하고, 전대인(임차인) 본인이 소액임차인에 해당된다면 전차인도 마찬가지 소액임차인으로 보고있습니다.
* 임차권등기가 된 주택에 임차한 소액임차인은 소액보증금에 대한 최우선변제권이 없습니다.
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