강동 둔촌주공아파트, 멈춰선 재건축 8월 대출만기 1인당 상환액 약 1억2000만원

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사가 5000억원대 공사비 증액 문제로 멈춰선 가운데 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 이견을 좁히지 않으면 오는 8월 만기가 도래하는 7000억원 규모의 사업비 대출을 조합원들이 갚아야 하는 상황에 놓인 것으로 알려졌다. 1인당 1억원이 넘는 금액이다.
25일 NH농협은행 등 대주단(대출 금융사 단체)에 따르면, 조합의 올 8월 만기되는 사업비 대출의 연장 요청에도 시공단 연대보증이 불가할 경우 대출이 중단될 예정이다. 만일 조합의 현 집행부와 시공단 사이에 공사비 증액 협상이 이뤄지지 않을 경우 시공단은 대위변제 후 구상권 청구를 할 수 있다.
조합은 NH농협은행 등으로부터 빌린 7900억원의 사업비를 모두 소진한 상황이다. 여기에 금융권으로부터 1조2800억원 규모의 이주비 대출까지 지고 있다. 전체 대출금이 2조1000억원에 이르러 한 달 이자만 67억원이 넘는 것으로 알려졌다.
이주비 대출 만기는 7월이고 사업비 만기는 8월로 예정됐다. 이주비는 조합원의 토지를 담보로 은행에서 빌렸다. 조합 측은 대출 연장과 관련해 은행들과 협의를 진행하고 있고 금리조건만 마무리 되면 연장이 될 것으로 예상하고 있다. 문제는 시공사업단이 연대보증을 하지 않으면 대출 연장은 어려울 수 있다는 점이다. 사업비 대출은 시공사업단과 관련된 대출이라 시공사업단의 연대보증이 반드시 있어야 한다.
시공사업단 관계자는 "조합이 지난주에 대주단에 사업비 대출을 연장해달라고 요청했지만 대주단은 사업비 대출 연장과 관련해 조합과 시공사업단 사이 합의가 전제되어야 한다는 입장"이라며 "현 조합 집행부와 시공사업단 합의는 요원한 만큼 시공사업단은 연대보증을 하지 않겠다는 방침을 굳혔다"고 말했다.
대주단도 조합이 원만하게 합의를 하지 못할 경우 시공단에 속한 대형 건설사가 선 연대 보증 효력이 없다고 보고 있다.
현재 조합과 시공사업단사 간 갈등은 좀처럼 해결될 기미를 보이지 않고 있다. 시공단은 지난달 15일 공사를 중단한 뒤 일부 공사 현장의 타워 크레인 철거 작업에 돌입했다. 시공단 측은 공사 중단 한 달여 간 현장의 유지·관리비가 150억~200억원에 달해 손해가 크다고 설명했다. 조합도 물러서지 않았다. 조합 측은 "시공단이 연대 보증 철회·타워 크레인 철거를 운운, 으름장을 놓고 있다며 "선전전에 휘둘리지 않고 서울시 중재를 기다리겠다"는 입장을 고수하고 있다.
대출 연장 실패 시 조합은 만기가 도래하는 8월 사업비를 갚아야 한다. 1인당 환산하면 약 1억2000만원이다. 공사 기간 거주할 집을 마련하기 위해 받은 이주비 대출 1조4000억원도 상환해야 할 가능성도 있다. 만약 조합이 대출금을 갚지 못하면 대주단은 시공단에 대위 변제를 요구할 예정이다. 이 경우 시공단은 각자 연대 보증을 섰던 금액(현대건설 1960억원, HDC현대산업개발 1750억원, 대우건설·롯데건설 각 1645억원)만큼을 상환하고 조합에 구상권을 청구할 수 있다. 조합이 결국 빚을 갚지 못하면 사업권은 시공단으로 넘어간다
지난 18일 기준 설치된 타워크레인은 총 57대 규모로 전체 해체 시 3개월 가량의 시간이 소요될 것으로 예상된다. 해체 이후 재설치 때는 공사기간이 6개월 이상 지연될 수 있다. 당초 둔촌주공 준공(입주) 예정일은 내년 8월이었다. 현재 둔촌주공의 공정률은 52%다.
공사 일정이 지연될 경우 사업비가 늘어나 조합원들의 분담금도 늘어날 수밖에 없다. 법정 소송이 장기화될 경우 양쪽의 피해금액은 더욱 늘어나게 된다. 시공단 관계자는 "사업비 대출 연장 관련해 발주자의 결정에 따를 것"이라며 "현 집행부와 시공단의 합의는 요원해 시공단이 대위변제 후 법적 구상권을 청구하는 것으로 가닥이 잡힐 것"이라고 말했다.
조합은 해당 비용이 시공단 책임이라고 주장한다. 그러나 전문가들은 법정으로 가면 결국 조합이 불리하다고 본다.
한 법률전문가는 "가장 중요한 것은 공사 중단의 귀책사유가 누구에게 있느냐다"라며 "조합이 먼저 공사비 증액 계약 무효확인소송을 제기하고, 조합원 총회에서 증액 계약의 취소까지 의결한 상황에서 조합이 책임을 회피하긴 어려울 것"이라고 말했다. 그러면서 "시공단은 자체 법무팀과 외부 법무법인 자문을 통해 이긴다는 확신이 섰으니 공사를 중단했을 것"이라고 덧붙였다.
이미 지연된 공기만 1년 반 이상이라 쌓인 손해가 너무 커 조합이 섣불리 백기를 들기도 어려운 상황이라고 보는 시각도 있다. 이들은 '분양가 상한제 개편'이 해결의 실마리를 제공할 수 있다고 입을 모은다. 둔촌주공의 일반분양의 분양가를 높여 조합과 시공단의 손해를 최소화하는 게 가장 현실적이라는 것이다.
한편, 서울시와 국토부, 강동구청은 지난 23일부터 둔촌주공 주택재건축정비사업 조합 운영에 대한 실태조사에 들어갔다. 지자체인 강동구청의 요청으로 당초 계획보다 일정을 앞당겨 진행된 이번 조사는 다음달 3일까지 진행될 예정이다.
이번 조사에서는 조합의 자금차입과 예산 집행 등 회계처리와 총회 개최를 통한 의사결정, 정보공개 등 조합 운영에 대한 전반적인 내용을 들여다 볼 예정이다. 또 조합이 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 갈등을 빚게된 수정계약 과정, 특정 마감재 업체 선정 의혹 등도 들여다 볼 것으로 전해졌다.
국토부 관계자는 "조합 운영 실태조사인 만큼 전반적인 운영 내용을 조사하는 동시에, 시공단과의 계약 과정 등도 살펴볼 것"이라고 말했다.