노원 신속통합기획, 재개발

https://newshotclick.com/ViewM.aspx?No=2837262

서울 동북권 최대 재개발…상계5동에 4천300세대 주거단지 - 뉴스HOT클릭

지금까지는
1. 조합원지위 양도는
□구역내 다물권자의 경우→조합설립인가 전까지
□구역내 1물권 소유자인 경우→관리처분계획인가까지
로 안내해드렸었는데요.

2023.1.3 부동산대책에 의해
다음과 같이 바뀌었습니다.

■구역내 다물권자의 경우→조합설립인가 전까지
■구역내 1물권 소유자인 경우→제한없음

2. 전매 제한은
일반분양자에게만 적용되므로,
조합원은 전매가능합니다.
※단, 투기과열지구로 재지정되지 않는 한~!


참고:
정비계획수립(★현단계)→구역지정고시→추진위설립 또는 조합직접설립제도적용→조합설립→시공사선정→건축심의→사업시행계획인가→종전종후자산평가→분양신청→관리처분계획인가→이주철거→준공입주

동의율이 빠르게 나오기만 하면
관처를 2027년 여름쯤으로
예상한다고 합니다.
(담당 서울시 코디네이터 답변中)

토지거래허가제에는 장단점이 있습니다.

단점:
1) 재산권 일부 침해
→토지거래 전면불가가 아니라
① 인근에 거주하는
② 무주택자 또는 매도예정1주택자가
③ 실거주2년을 하면
④ 그외 인정될만한 이유가 있는 경우
거래할 수 있으니
전혀 거래를 못하는 것은 아닙니다.

→가끔 거래되는 사례를 보면
기대치 보다 낮을 수는 있지만
분명 재개발 이전보다는
부동산 하락기임에도
매매가격이 오른 것도 사실입니다.

2) 재개발이득이 피부로 느껴지지 않음
2-1) 고령 등의 사유로 분양을
희망하지 않는 분들로부터
동의서 받기 쉽지 않음

장점:
1) 소유자변동이 거의 없음
추진이 수월하기는 합니다. ;;  

2) 시세와 감정평가금액 간의
온도차가 심하지 않을 수 있음
→ 시세가 감평에 반영되기는 하나
급격한 시세는 반영되지 않는 경향

이외에도 또 장단점 있으면
말씀해주세요.

"끝까지 토지거래허가제가
적용될 수는 없습니다. "

왜냐하면
투기과열지구, 조정대상지역
해제로 인해
관리처분계획인가(이하 관처)
받은 이후에도
매도가 가능해졌는데

관처 이후에는 멸실이되어
거주할 집이 사라져
실거주를 할 수 없게 됩니다.
그럼 예외 조항이 생기겠지요.

관처이후에는
이미 종전자산, 종후자산
실제 분담금 계산이 끝난 때라

비용을 확실하게 정해두고
거래하라는 정부의 뜻일 수도
있지 않나.. 그냥 생각해봤습니다.

사정상 급매하셔야하는 분들께는
분명 덜 좋은 것이기는 하나
이때문에 불안하실 필요는 없어서
말씀드려봤습니다... ^^;

주민참여단 15분 중에
10명이 참석해주셨고
먼 길 와주셔서 감사합니다.

*서울특별시 도시계획국 신속통합기획과
김현주 신속통합기획2팀장님의
설명이 진행되었고 그 외

*서울특별시 도시계획국 신속통합기획과
명노준 신속통합기획과장님과 주무관들
*담당 서울시 MP
도시계획파트: 이승주 서경대교수님
건축계획파트: 공순구 홍익대교수님
*담당 서울시 코디네이터: 오문규님, 배경동님
*노원구청 재건축지원과 팀장님과 주무관들

*동해종합기술공사 장지원상무
*한빛엔지니어링 김홍기이사
(디자인 복합본부소속)
(정목이 아니고 한빛으로 바뀌어 있었습니다.)

참석했습니다.

기존 노원구청안에는
□ 2종7층이하를
전체 3종으로
2단계 종상향으로
용적률 299.87%으로
서울시에 올렸었고

□ 공원이 한데 있는 등
전체적으로 단순화한 모습이었지만
이번에는 상당히 세분화되어 있었습니다.

1. 상단부와 하단부를 1단계
종상향해 2종으로 하고
나머지 부분을 3종으로 올려서
용적률 약 282%가 기획되었습니다.

2. 용도지역:
2종7층이하 → 3종으로 2단계 상향.
하지만 대상지 및 주변지역 현황고려
**수락산, 계상초 및 저층주거지
연접부 2종으로 1단계 상향

▣ 즉, 전체 3종으로 상향해도
연접부는 위화감 조성 방지 차원으로
층을 많이 못 올리므로
전체 2단계 종상향해서
기부채납이 늘어나는 것 보다
합리적일 것 같습니다.

2. 대상지 통합계획을 위한 구역경계조정
-도로변 미포함 필지 추가 등

3. 효율적 토지이용을 위해
종교시설 이전 및
주민 복합센터 건립 고려.

1) 종교시설 이전 등 처리방안 마련.  
2) 기존 주민센터를 지역 필요시설로
→ 시설복합으로 (주민센터+상계온마을센터)

4. 열린 단지 조성을 위해
기반시설인 도로와 공원 조정
1) 단지내 통과도로를
2) 공공보행통로로
대상지 경계부 공원 4개소 조성.

▣ 워낙 단지가 커서
단지내 통과도로 유무가
쟁점 중 하나였는데
서울시MP의 강력한 주장 등으로  
공공보행통로로 기획안이 나온점 환영합니다.

실제모형과 조감도
그리고 입체 사진 등을 봐서
눈이 휘둥그레졌습니다.

메인 공공보행통로는
연트럴파크처럼 꾸민다고 하는데
디자인이 진짜 엄청났습니다....!

서울시MP분들은 본인들의
작품에 굉장히 자부심이 있다며
착공 이후에도 꾸준하게
지켜보고 싶은 단지라고 했습니다.

메인 공공보행통로를 통해서
어느 곳에서도
수락산이 보이도록
통경축을 적극 반영한 점이 인상적이었습니다.
최고층 39층이 4개동 있었어요.

하지만...
주민참여단에서 주민센터위치 등 ^^;;
다시 협의하자고 하시고

현장에서
1단계 종상향되는 2종 하단부에 대해
계상초쪽도 곧 재개발예정이니
3종으로 1단계 더 종상향하고
층을 높여 용적률을
상향해달라고 요청했는데
그 부분도 다시 검토하겠다 했습니다.

그리고...
예전에는 주민제안방식으로
주민들이 업체선정하여
가져온 계획안을 검토해서
인허가만 내주는 입장이었는데

신통기를 통해
서울시가 직접 그려서
숙제 검사받는 입장이 되었다고

지금까지 이런 재개발은
없었다며 불만족스러운부분만
강조하기 보다는
기존에 비해 규제를 대폭 풀어
월등히 잘 해주는 점도
칭찬해달라고 했습니다.

주민설명회도 서울시에서
직접 나와서 한다고 합니다.